光明房地产集团大讨论、大反思活动

简 　报

第43期

光明房地产集团大讨论、大反思活动领导小组办公室编     2018年12月12日

审时度势  创新发展

——集团金融管理部开展“大讨论、大反思”活动体会

    集团金融管理部在开展“对标先进、共谋发展”大讨论大反思活动中，对当前金融监管环境进行了深入反思和讨论，对推动部门工作创新发展具有重要意义。

今年的房地产行业面临着政策与市场的凛冽寒冬。国内融资渠道持续收紧，金融去杠杆全面深化。金融同业、理财、表外和影子银行成为整治重点。债券规范进一步加强，债券统一监管时代已经到来。资管行业进一步规范，表外、非标、通道、债转股等受到严格限制。一行三会等监管层面将信托、券商资管、基金专户、私募基金等在内的传统通道路径全部封堵，包括无场景ABS产品以及包括PPP、特色小镇、政府投资基金等在内的政府融资的相关业务也受到高压约束。在此形势下，房地产行业融资成本一路飙升，房地产行业的资金链面临生死考验。

寒冬当前，曙光乍现。11月以来，政策呈现小幅的宽松态势，多家房企的大额融资计划获批。从长期来看，房地产市场之前疯狂上涨的增长趋势已经明显放缓，政策调控底部逐渐形成，房地产的春天也许已经在不远处。不过值得注意的是，近期新华社发表署名文章表示中央遏制房价上涨的决心不会改变，因而预计在未来的一段时间内，调控政策依然会在底部运行，房企维持资金链“活下去”依然会是这段时间的主旋律。

在这样的大背景下，如何保障资金融通，拓展融资渠道，盘活现金流成为现实问题。集团副总裁李艳带领金融管理部全体员工认真分析国内资本市场发展的趋势和监管环境的变化，深入讨论新形势下金融管理的重点方向，形成了三点共识：

第一，全体员工要对当前金融形势有深刻认识。要广泛与各金融机构保持密切联系，形成良好和谐的合作关系，及时把握金融监管和资本市场的最新动态。同时要对于行业中先进房企的融资模式进行深入学习和研究，积极反思和改进。要对金融管理中可能遇到的困难进行充分的预估，通过全面客观的分析找到解决困难的办法，提前部署，充分应对。

第二，融资模式与方案上要根据新形势不断创新优化。从以往的银行为主要渠道的融资方向向银行、保险、券商、信托等多渠道金融机构去拓展。从曾经的单一人民币融资方式向境内和境外融资互补的方式去深化。从过去债务类融资基础上向权益类融资去探索。在融资产品设计中要聚焦方案的可行性，在实施过程中要强调执行的落实性和时效性。在金融市场上，努力提高光明地产的影响力和受认可度，努力降低融资成本，开拓融资渠道。

第三，加强内部集约管控，提高资金使用效率。要进一步加强与成本、运营、营销、财务等部门的协同与配合，对资金计划和资金集约管控模式进行优化，加强对下属公司资金自我平衡的管控，通过对现金流的动态管理与监控，让下属公司富裕资金得到有效归集。通过合理有效的资金调拨管理，加强资金的监管力度，逐步推行“集中存储，收支监管，统一运作”的管理模式，包括资金收支两条线的资金管控体系试点。

第四，进一步推动“地产+金融”的发展模式。通过搭建房地产投资基金、城市运营股权投资基金、并购基金等多元化基金平台，为集团的长远发展提供强有力的资金保障。同时结合集团大型产业化项目的进度及资金需求，通过金融手段，引进行业内先进的产业资本与产业资源，加速推进大型产业化项目的启动与建设。

另外，紧跟政府大力发展租赁住房资产证券化的政策导向，我们将继续顺着去年成功探索资产证券化的创新之路，学习保利、招商蛇口、越秀等大型央企、国企采取的储架发行的租赁住房资产证券化方案，在相关条件成熟的前提下，积极开展租房租赁资产证券化的尝试，打开住房租赁的融资突破口，以此拓宽租赁住房直接融资渠道。

通过这次大讨论、大反思活动，有利于大家进一步审时度势，转变观念，进一步明确目标，改进方法，进一步解放思想，锐意创新。集团金融管理部必将团结一心，勇挑重担，迎难而上，为集团新三年奋斗目标的顺利实现保驾护航。

                                     （集团金融管理部）